Votre capacité d'emprunt dépend de votre taux d'endettement (≤35% de vos revenus nets), de vos charges fixes et de votre reste à vivre. Calcul simple : (Revenus nets × 35%) - Charges = Capacité mensuelle. Multipliez par la durée pour obtenir le capital maximal. Attention : les banques analysent aussi votre stabilité professionnelle et votre apport personnel.

Notre simulateur calcule vos mensualités en utilisant la formule financière standard des prêts amortissables. Vous renseignez le montant emprunté, la durée, le taux d'intérêt et le taux d'assurance. Le calculateur détermine automatiquement votre mensualité, le coût total du crédit et la répartition capital/intérêts. Tous les calculs sont conformes aux standards bancaires français.

Optimisation dossier : 1) Stabilisez vos comptes 3 mois avant, 2) Évitez les découverts, 3) Constituez un apport conséquent, 4) Soignez votre épargne résiduelle, 5) Préparez tous les justificatifs, 6) Mettez en avant votre stabilité professionnelle, 7) Négociez avec plusieurs banques, 8) Considérez un courtier pour les dossiers complexes.

Les taux d'intérêt dépendent de plusieurs facteurs : 1) Taux directeurs de la BCE, 2) Conditions du marché interbancaire, 3) Politique commerciale de chaque banque, 4) Votre profil emprunteur (revenus, apport, situation). En 2025, les taux varient généralement entre 3,5% et 4,5% selon la durée et votre dossier. Négociez toujours avec plusieurs banques.

Erreurs courantes : 1) Ne solliciter qu'une seule banque, 2) Négliger la négociation de l'assurance, 3) Sous-estimer les frais annexes, 4) Choisir la durée maximale sans réflexion, 5) Oublier de négocier les frais de dossier, 6) Accepter la première offre, 7) Ne pas lire les conditions générales, 8) Emprunter au maximum de sa capacité sans marge de sécurité.

Légalement non, mais en pratique oui. Les banques exigent généralement 10% minimum du prix d'achat pour couvrir les frais de notaire et garantir votre engagement. Un apport de 20% vous donne accès aux meilleurs taux. Sans apport, seuls certains profils (fonctionnaires, primo-accédants avec revenus élevés) peuvent emprunter à 110%. L'apport réduit aussi le montant des intérêts.

Oui, notre simulateur utilise les formules mathématiques officielles des établissements bancaires. Les calculs incluent le capital, les intérêts, l'assurance et les frais. Cependant, il s'agit d'une estimation : chaque banque peut avoir des spécificités (frais de dossier, conditions particulières). Pour un engagement définitif, consultez toujours votre conseiller bancaire.

Avantages primo-accédants : 1) PTZ (Prêt à Taux Zéro) jusqu'à 40% du prix en zone tendue, 2) Taux préférentiels dans certaines banques, 3) Frais de dossier réduits, 4) Exonération partielle de taxe foncière (2 ans), 5) Conditions d'apport assouplies. Le PTZ est cumulable avec un prêt classique et concerne l'achat neuf ou ancien avec travaux en zones éligibles.

L'assurance emprunteur protège la banque en cas de décès, invalidité ou incapacité. Le taux varie de 0,1% à 0,4% du capital emprunté selon votre âge, santé et profession. Depuis 2010, vous pouvez choisir votre assurance (délégation) si elle offre des garanties équivalentes. Cela peut vous faire économiser des milliers d'euros sur la durée du prêt.

Le taux d'effort est le pourcentage de vos revenus consacré au remboursement du prêt. Depuis 2022, le Haut Conseil de Stabilité Financière limite ce taux à 35% maximum (charges de crédit + assurance). Cette règle protège les emprunteurs du surendettement. Exemple : avec 4000€ nets/mois, votre mensualité maximale est de 1400€.

Durée courte (15-20 ans) : mensualités élevées mais économies importantes sur les intérêts. Durée longue (25-30 ans) : mensualités réduites mais coût total plus élevé. Choisissez selon votre capacité financière et vos objectifs. Astuce : privilégiez la durée la plus courte que vous pouvez confortablement assumer, quitte à renégocier ou rembourser par anticipation plus tard.

Frais obligatoires : 1) Frais de notaire (7-8% ancien, 2-3% neuf), 2) Frais de dossier banque (500-1500€), 3) Frais de garantie (1-2% du prêt), 4) Assurance emprunteur (0,1-0,4%/an). Frais optionnels : courtier (1% du prêt), diagnostics complémentaires, frais d'agence (3-8% si vendeur particulier). Budget total : +10-15% du prix d'achat.

Taux fixe : sécurité totale, mensualités constantes, budget prévisible. Idéal si vous privilégiez la stabilité. Taux variable : potentielles économies si les taux baissent, mais risque de hausse. En période d'incertitude économique, 90% des Français choisissent le taux fixe. Le taux variable peut être intéressant sur des durées courtes (<10 ans) avec cap de variation.

Challenges auto-entrepreneur : revenus variables, historique court. Solutions : 1) Présenter 2-3 ans de déclarations, 2) Lisser les revenus sur la période, 3) Fournir un carnet de commandes, 4) Augmenter l'apport (20-30%), 5) Faire appel à un courtier spécialisé. Certaines banques ont des critères adaptés aux entrepreneurs. La régularité des revenus prime sur le montant.

Ancien : 7-8% du prix (droits de mutation 5,8% + émoluments notaire). Neuf : 2-3% (TVA 20% + émoluments). Les émoluments notaire sont réglementés et dégressifs selon le prix. Notre simulateur calcule automatiquement ces frais selon le type de bien. Pour l'ancien, comptez environ 8% jusqu'à 200k€, puis le pourcentage diminue légèrement sur les tranches supérieures.

Spécificités locatif : 1) Taux légèrement supérieurs (+0,1-0,3%), 2) Apport plus important (20-30%), 3) Prise en compte des loyers futurs (70% en général), 4) Analyse de rentabilité obligatoire, 5) Assurance loyers impayés recommandée. Les banques financent plus facilement si vous avez déjà une résidence principale et des revenus stables.

Les différences peuvent venir de : 1) Méthodes de calcul des frais de notaire (variables selon simulateurs), 2) Inclusion ou non de certains frais (garantie, frais de dossier), 3) Arrondis différents, 4) Taux d'assurance par défaut variables. Notre simulateur est transparent : tous les éléments de calcul sont détaillés pour que vous compreniez d'où viennent les montants.

Oui, vous pouvez toujours rembourser par anticipation (totalement ou partiellement). Les banques peuvent appliquer des indemnités : 6 mois d'intérêts ou 3% du capital restant dû (le plus faible). Souvent, ces pénalités sont négociables ou supprimées. Le remboursement anticipé est intéressant si vous avez des liquidités disponibles ou si les taux ont baissé significativement.

La garantie protège la banque en cas de non-remboursement. Options : 1) Hypothèque (0,7% du prêt, récupérable partiellement), 2) Privilège de prêteur de deniers (PPDD, gratuit si vendeur particulier), 3) Caution mutuelle (1-1,5%, non récupérable mais moins cher). La caution est souvent préférée car moins coûteuse globalement que l'hypothèque.

Un courtier est utile si : 1) Votre dossier est complexe (auto-entrepreneur, revenus variables), 2) Vous manquez de temps pour négocier, 3) Vous cherchez les meilleures conditions du marché, 4) Vous avez besoin de financer à 110%. Le courtier coûte 1% du prêt mais peut vous faire économiser plus via de meilleurs taux. Il connaît les spécificités de chaque banque.

Renégociation : votre banque actuelle révise votre taux (généralement -0,7% minimum d'écart pour être rentable). Rachat : changer de banque pour un meilleur taux (écart de -0,5% peut suffire). Le rachat coûte plus cher (frais de dossier, garantie) mais offre souvent de meilleures conditions. Calculez toujours le gain net après frais sur la durée restante.